Si bien los denominamos REIT como fondos, técnicamente no tienen el término "fondo" en el nombre. De cualquier manera, siguen siendo conjuntos de activos para ayudar a los inversores a exponerse a activos que de otro modo serían inaccesibles. En este caso, la clase de activo es bienes raíces.

Condiciones para convertirse en REIT

En la primera parte de esta serie Introducción a los fondos mutuos, ETF, REIT, ETN, vinculamos una Bolsa de Valores de Londres guía al convertirse en REIT. Uno de los diferenciadores más importantes de las MF y ETF es el requisito de fondos abiertos / cerrados. Las MF tienen estructuras de acciones dinámicas, y los ETF, si bien parecen cerrados desde la perspectiva del inversor minorista, de hecho son abiertos y las acciones pueden ser compradas y vendidas por participantes autorizados. Para los REIT, no existe tal creación o destrucción de acciones.

Otros dos requisitos importantes son no ser una empresa cercana, lo que significa que debe haber al menos 6 accionistas, y no todos pueden ser directores también. También debe haber una única clase de acciones, mientras que las MF tienen varias clases de acciones (normalmente acciones Clase A, Clase B y Clase C). Un último aspecto importante de los REIT es que cotizan en una bolsa reconocida. Este aspecto los acerca más a los ETF que a los MF.

Para los REIT recién iniciados, existe un período de exención de tres años (en el Reino Unido), durante el cual el REIT está exento de las condiciones. Este período es útil para reunir capital y hacer crecer el REIT, después del cual las acciones se pueden vender a otros y desarrollar una mejor cartera.

Tipos de REIT

En los Estados Unidos, hay dos tipos de REIT, con tres regímenes de registro. Los dos tipos son REIT de capital e hipotecas, donde el primero está directamente involucrado en la propiedad de propiedades, mientras que el segundo es más una compañía financiera que suscribe hipotecas para propiedades, generando ingresos a partir de los pagos de la hipoteca. Los tres regímenes son público, público no cotizado y privado. Los REIT públicos que no cotizan en bolsa se registran en la SEC como REIT y tienen que informar, pero no figuran en ninguna bolsa. Los REIT privados se mantienen de forma privada, están exentos del registro de la SEC y no se negocian en bolsas.

En el Reino Unido, sin embargo, todos los REIT deben estar listados, por lo que no hay REIT privados o públicos no listados. Además, el REIT hipotecario no ha hecho su debut en el Reino Unido, aunque hubo un impulso a principios de la década de 2010 para introducirlo. Entonces, si bien existen muchos tipos de REIT en todo el mundo, al menos en el Reino Unido en este momento, solo hay REIT de capital público.

Beneficios de los inversores de los REIT y la dilución

Dado que los REIT en el Reino Unido deben operar propiedades de alquiler, los ingresos de los REIT se basan en dichos ingresos generados. Los dividendos se pagan a los accionistas y los REIT están exentos de impuestos sobre sus ganancias de inversión inmobiliaria en varios países. Eso significa que las ganancias solo se gravan una vez, al igual que una inversión directa en una propiedad. Por lo tanto, los ingresos por alquileres son una característica atractiva para los inversores en ingresos.

Por supuesto, dado que los REIT se pueden negociar en intercambios, el valor de las acciones puede aumentar si aumenta el valor de la propiedad o si parece que se finalizarán acuerdos de alquiler significativamente más lucrativos. Los inversores pueden entonces tomar las ganancias de capital sobre acciones.

Por otro lado, dado que el 90% de las ganancias deben pagarse a los accionistas, puede ser difícil para los REIT acumular suficiente efectivo para comprar nuevas propiedades. En ese caso, un REIT puede realizar más ofertas de acciones, recibir efectivo y emitir más acciones. Normalmente, se pueden utilizar diferentes clases de acciones para evitar la dilución de las acciones; pero dado que los REIT pueden tener solo una clase de acciones, la dilución de la propiedad por parte de los accionistas actuales es un problema.

En qué se diferencian los ETN

La primera y más obvia forma en que los ETN se diferencian de los fondos es que los ETN son valores de deuda. Los otros tres valores de esta serie poseen algunos subyacentes y los inversores poseen una participación proporcional del subyacente (a través del fondo), mientras que los ETN solo poseen la promesa de pago en el futuro.

Como resultado de esta diferencia entre la promesa y la propiedad, la falta de garantía es otra forma importante en que los ETN y los fondos difieren. En el caso de los fondos, la entidad posee algo como subyacente (incluso si son fondos sintéticos, que se basan en derivados). Para MF, REIT y ETF físicos, la entidad es propietaria del subyacente. Esto proporciona cierto grado de garantía. En el caso de los ETN, el pago depende completamente del crédito del emisor. Dado que la mayoría de los ETN son emitidos por grandes bancos, el riesgo crediticio es bajo. Pero un riesgo bajo y un riesgo cero no son idénticos. También se pensó que Lehman Brothers, que emitió ETN, también era de bajo riesgo. Y lo fue, pero nuevamente, bajo riesgo no significa cero riesgo. Sin embargo, si el ETN está rastreando un índice (o incluso una criptomoneda, que es popular en estos días), puede estar garantizado, por lo que no todos los ETN son valores de deuda no garantizados con riesgo crediticio.

También mencionado en la primera entrega, los ETN tienen cero errores de seguimiento, a diferencia de los ETF. Sin embargo, el diferencial de precios pueden ser problemático debido a restricciones de liquidez. Los participantes autorizados pueden canjear los ETN por el principal actual, pero el emisor tiene derecho a dejar de emitir nuevos pagarés. Si la demanda aumenta después de un anuncio de que no hay nuevas emisiones, es probable que el precio diverja drásticamente. El Credit Suisse Divergencia de TVIX en 2012 es un ejemplo de este problema de desequilibrio entre la oferta y la demanda.

Beneficios de las inversiones de ETN

Los ETN son títulos de deuda, pero son más similares a los bonos cupón cero que a los bonos comunes que devengan intereses. Sin embargo, eso no significa que ETN pagará más de lo que se pagó, que es la forma en que se reciben las ganancias de los bonos cupón cero. Dado que los ETN rastrean un subyacente, el principal cambiará junto con el mercado; en contraste, los bonos cupón cero simplemente ganan valor hasta el vencimiento, cuando alcanzan su valor nominal. Sin embargo, a diferencia de los bonos que devengan intereses, los ETN no pagan intereses.

Por lo tanto, la principal forma de que los inversores de ETN se beneficien es a partir de las ganancias de capital. Los inversores que utilizan ETN pueden buscar las tendencias del mercado y comprar ETN antes de esperar que aumente el subyacente. Una vez que el subyacente ha aumentado, el tenedor puede vender en el mercado abierto para capturar las ganancias de capital.

Eficiencia fiscal de ETN

Una razón para usar ETN sobre los fondos es eficiencia fiscal. Dado que los ETN se consideran contratos prepagos y no hay dividendos ni desembolsos, como ocurre con los ETF, MF y REIT, el único hecho imponible es la realización de ganancias de capital tras la venta (o vencimiento) del ETN. Esto significa que los ETN son un buen vehículo para ganar exposición a mercados o índices inaccesibles sin tener que preocuparse por las implicaciones fiscales de los MF y ETF, aunque estos últimos ya son eficientes desde el punto de vista fiscal.

Nuestra próxima entrega se centrará en cómo evaluar los productos cotizados en bolsa y decidir cuál funcionará mejor para usted. Nos centraremos principalmente en los ETF, ya que son más populares que los ETN y los REIT. Los MF no son ETP (deben comprarse y venderse a través de un corredor), pero también los abordaremos.